Pozemky mohou sloužit jako investice do budoucnosti, nebo přímo jako zboží (levně koupím se ziskem prodám), jak to je ale s daněmi, pokud chci pozemek prodat dříve, než uplyne zákonem stanovená doba na osvobození od daní, která je 5 let? Pozemek z hlediska občanského zákoníku je nemovitou věcí, jejíž součástí je prostor nad povrchem i pod povrchem, včetně věcí spojených s pozemkem pevným základem, s výjimkou dočasných staveb. Jde o dlouhodobý majetek a na jeho prodej se vztahují trochu odlišnější pravidla, než na jiný majetek.

Pozemek z pohledu daní

Na pozemek (účet 031) se nevztahují odpisy, tzn. že pozemek v čase neztrácí svou hodnotu.
Součástí pozemku nejsou trvalé porosty (např. stromy, keře, chmelnice), které přesahují 0,25 hektaru, mají-li hustotu nejméně 90 stromů, nebo je-li na 1 hektaru více než 1000 stromů. Pak jde o pěstitelský celek, který se zaúčtovává samostatně (účet 025). Trvalé porosty odepisujeme jako ostatní hmotný majetek ve 3. odpisové skupině.
Pokud na pozemku vzniknou stavby a není jasné, kolik stojí pozemek a kolik stojí stavba, je dobré vyjít ze znaleckého posudku.
Je-li na pozemku (pořízeno před 1.1.1997) ložisko nerostných surovin (lom, pískovna, hliniště), určíme cenu pozemku + cenu ložiska.
Příjem z prodeje pozemku se liší podle toho, zda pozemek prodává (právnická osoba, fyzická osoba)

Právnické osoby

Prodává-li pozemek právnická osoba, půjde vždy o zdanitelný příjem. V tomto případě se od výnosu z prodeje odečtou náklady na jeho zakoupení. Od 1.1. 2014 je daňově uznatelná pořizovací cena pozemku a prodá-li pozemek levněji, než byla pořizovací cena, může si zaúčtovat ztrátu.

Do pořizovací ceny pozemku patří:

  • odměny poradenským firmám, znalecké posudky, zaměření pozemku,
  • provize za zprostředkování, právní služby, správní poplatky,
  • výdaje na zabezpečení pozemku,
  • daň z nabytí pozemku, daň z nabytí nemovitých věcí,
  • úroky z úvěru.

Do pořizovací ceny pozemku nepatří

Náklady, které jsou běžným výdajem (daňově uznatelným či neuznatelným):

  • kurzové rozdíly – náklady vzniklé po převzetí pozemku do užívání společnosti
  • pokuty, úroky z prodlení a další smluvní sankce
  • údržba pozemku, rekultivace, nově pořízené stavby
  • náklady nájemce nebo pachtýře s uvedením do původního stavu

 

Fyzická osoba – obchodní majetek

Vede-li FO účetnictví a neuplatňuje výdaje paušálem, a pozemek byl zařazen do obchodního majetku (nezapisuje tuto skutečnost do katastru nemovitostí), pak se příjem daní jako příjmy z podnikání a jiné samostatné činnosti (§7). U tohoto zisku se odvádí i sociální a zdravotní pojištění.
Do daňových výdajů se zahrnují jen výdaje do výše příjmu z prodeje. Případnou ztrátu nelze tedy v účetnictví promítnout. Byl-li jeden pozemek prodán se ztrátou, nelze tuto ztrátu započítat do zisku z prodeje pozemku jiného. Pokud je pozemek vyřazen z obchodního majetku, pak je osvobozen od daně z příjmu až za pět let. Pokud není tento termín dodržen, bude příjem z jeho prodeje daněn jako ostatní příjem.

Fyzická osoba – pozemek není v obchodním majetku

Prodej pozemku nezahrnutého v obchodním majetku daníme jako příjem z ostatních příjmů (§ 10). Tento zisk nevstupuje do vyměřovacího základu pro odvod sociálního a zdravotního pojištění. Do daňových výdajů se zahrnují jen výdaje do výše příjmu z prodeje. Případnou ztrátu nelze tedy v účetnictví promítnout. Byl-li ale jeden pozemek prodán se ztrátou, můžeme tuto ztrátu vykompenzovat ziskem z prodeje pozemku jiného.
Pokud by byl splněn časový test, byl by příjem od daně osvobozen. Pokud však byl příjem vyšší než 5.000.000,-Kč, je potřeba tento příjem nahlásit správci daně.